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佛山市住宅物業管理條例

來源:佛山人大網發布時間:2021-02-19 14:50:26字號: 分享至:

  (2020年10月30日佛山市第十五屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議通過  2021年1月20日廣東省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議批準)

  第一章  總  則

  第二章  業主大會及業主委員會

     第一節  業主大會籌備組

     第二節  業主大會

     第三節  業主委員會

  第三章  物業管理及服務

     第一節  前期物業管理

     第二節  物業管理服務

  第四章  物業的使用和維護

     第一節  一般規定

     第二節  住宅維修管理

     第三節  公共收益管理

     第四節  物業服務收費管理

  第五章 法律責任

  第六章 附  則



第一章  總  則


  第一條  為了規范住宅物業管理活動,維護業主、物業服務人的合法權益,營造和諧、安全、文明、整潔的生活和工作環境,根據有關法律法規的規定,結合本市實際,制定本條例。

  第二條  本條例適用于本市行政區域內住宅物業管理活動,法律法規另有規定的從其規定。

  第三條  物業管理區域內中國共產黨的基層組織,依照中國共產黨章程的規定,積極發揮作用。

  第四條  市、區人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導,將物業管理納入社區治理體系,建立物業管理綜合協調和目標責任機制;鼓勵采用新技術、新方法提高物業服務與管理水平。

  第五條  市人民政府房地產行政主管部門負責制定和實施物業管理活動監督評價辦法;建設和管理物業管理信息化系統;指導和監督物業管理行業協會開展行業自律和服務工作。

  區人民政府房地產行政主管部門負責物業管理區域備案、物業服務人和從業人員的監督管理;指導和協助業主大會和業主委員會開展工作;監督和管理物業管理領域招標投標工作。

  第六條  市、區人民政府公安、城市管理和綜合執法、應急管理、市場監督管理、自然資源、價格、工業和信息化、民政、司法、稅務、生態環境、衛生等相關行政主管部門及消防救援機構在各自職責范圍內,做好物業管理區域內的行政管理和行政執法等相關工作。

  第七條  街道辦事處、鎮人民政府應當將轄區內物業管理工作納入社區治理,負責指導業主大會、業主委員會的組建及日常工作;負責物業服務合同及業主委員會的備案。

  第八條  居民委員會、村民委員會協助區人民政府房地產行政主管部門街道辦事處、鎮人民政府,做好轄區內物業管理工作,依法對設立業主大會和選舉業主委員會等給予指導和協助。

  第九條  物業管理行業協會依法開展下列工作:

  (一)加強行業自律管理,保障物業服務人依法執業,維護行業合法權益;

  (二)制定行業服務標準,規范行業行為,總結、交流物業服務工作經驗,推廣先進物業服務技術;

  (三)維護市場秩序和公平競爭,建立物業服務人及其從業人員誠信檔案,促進行業誠信管理,建立行業規范;

  (四)組織行業業務培訓和職業道德、從業紀律教育;

  (五)對違反法律法規和行業規范的行為給予通報批評和公開譴責。

  

第二章  業主大會及業主委員會


第一節  業主大會籌備組


  第十條  百分之二十以上業主可以聯名向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

  已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之五十以上的,業主可以向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

  物業管理區域內首套房屋出售并交付使用已滿兩年,且交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積百分之三十以上的,業主可以向街道辦事處、鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求。

  符合前三款情形之一的,街道辦事處、鎮人民政府應當在接到申請之日起三十日內,會同物業所在地的區人民政府房地產行政主管部門依法指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組中的業主代表。

  已交付使用的物業建筑面積達到第二款或第三款有關規定的,建設單位應當書面告知街道辦事處、鎮人民政府,并在物業管理區域內的顯著位置和信息化系統公告三十日以上。

  第十一條  業主大會籌備組的組長由街道辦事處、鎮人民政府代表擔任。

  業主大會籌備組中的業主代表應當由五名以上業主聯名推薦,也可以由街道辦事處、鎮人民政府組織業主聯名推薦;業主代表按照推薦業主人數確定順序,推薦業主人數相同的,應當由居民委員會、村民委員會組織抽簽確定排名順序。

  業主大會籌備組的成員名單及簡歷,應當自業主大會籌備組成立之日起七日內在物業管理區域的顯著位置和信息化系統公示十五日以上。業主對籌備組成員有異議的由街道辦事處、鎮人民政府協調處理。

  第十二條  業主大會籌備組應當自成立之日起六個月內,依法組織召開首次業主大會會議,確定首次業主大會會議表決規則,制定業主委員會候選人產生辦法和業主委員會選舉辦法等。

  第十三條  建設單位和物業服務人應當依法向業主大會籌備組提供有關文件資料,不得隱匿、篡改、偽造有關文件資料,不得以任何理由阻撓業主大會籌備組的正常工作。

  因建設單位注銷或有關單位不配合提供業主清冊等文件資料的,經業主大會籌備組申請,由街道辦事處或者鎮人民政府協調區人民政府有關部門無償提供。

  第十四條  業主大會籌備組應當及時核實、更新業主清冊及業主聯系方式等信息,妥善保管收集的信息和文件資料,并于業主委員會選舉產生后五日內移交業主委員會;首次業主大會未能召開或者未能選舉產生業主委員會的,業主大會籌備組應當在解散前三日內將收集的信息和文件資料交由轄區居民委員會、村民委員會指定的機構封存。

  任何單位、組織和個人不得泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理服務無關的活動。






第二節  業主大會


  第十五條  首次業主大會會議未表決通過有關事項的,按照如下規定處理:

  (一)選舉產生業主委員會,但是未通過管理規約、業主大會議事規則的,業主委員會應當根據業主大會會議討論情況對管理規約、業主大會議事規則進行修改,并再次組織業主大會會議進行表決;

  (二)已經通過管理規約和業主大會議事規則,但未選舉產生業主委員會的,街道辦事處、鎮人民政府應當協助召開業主大會會議,并組織選舉產生業主委員會;

  (三)未通過管理規約、業主大會議事規則,且未選舉產生業主委員會的,街道辦事處、鎮人民政府應當根據業主的申請,協助召開業主大會會議,通過管理規約或業主大會議事規則,選舉產生業主委員會。

  經全體業主依法決定共同履行業主大會、業主委員會職責的,不受前款規定限制。

  第十六條  召開業主大會會議,應當依法在物業管理區域內顯著位置予以公告,并以書面或者信息化方式通知全體業主,公告期截止至業主大會召開當日。

  業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者信息化方式等表決事項。

  采用書面或者信息化方式表決事項的,應當將擬表決事項公開征求全體業主意見,并將征求意見結果在物業管理區域顯著位置和信息化系統公示三十日以上。

  業主大會會議召開時,物業服務人應當予以協助,并在物業管理區域內提供相應的人力、場地支持。

  第十七條  業主大會會議表決采用書面或信息化等方式記名投票,表決結果應當在物業管理區域內顯著位置和信息化系統公示三十日以上。

  任何單位和個人不得偽造、變造業主選票、表決票、業主簽名、授權委托書和電子投票數據;選票、表決票和授權委托書應當由業主委員會妥善保管,以備查詢。


第三節  業主委員會


  第十八條  業主委員會是業主大會的執行機構,除履行法律法規規定的職責外,應當履行下列職責:

  (一)執行業主大會會議的決定;

  (二)制訂重大維修工程方案和緊急維修方案,并監督方案的實施;協調、處理涉及物業管理的共同事務。

  (三)監督物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用;

  (四)督促物業服務人制定并實施突發公共衛生事件等突發事件應急預案;

  (五)督促業主配合或者執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施;

  (六)依法維護業主合法權益;

  (七)依照管理規約或者業主大會的決定對公共收益的收支情況進行管理,以業主大會或者業主委員會名義依照有關規定開立銀行賬戶;

  (八)調解處理物業管理活動中的相關問題;

  (九)每年開展不少于一次的業主滿意度測評工作;

  (十)法律法規規定或者業主大會賦予的其他職責。

  第十九條  業主委員會主任、副主任、委員、候補委員依法產生;候補委員遞補順序按照得票數確定,得票數相同的候補委員,由業主委員會組成人員投票確定順序。

  業主委員會組成人員應當簽訂履職承諾書,承諾在履職期間依法履職,并接受全體業主監督。業主委員會組成人員可以根據業主大會決定或者管理規約的約定,在履職期間領取履職補貼。

  第二十條  業主委員會組成人員應當依法從本物業管理區域內的業主中選舉產生,管理規約或者業主大會議事規則可以規定有下列行為之一的業主,不得成為業主委員會組成人員的候選人:

  (一)欠繳住宅專項維修資金的;

  (二)候選人產生辦法通過之日前兩年內,違反約定連續欠繳物業服務費三個月以上或者累計欠繳物業服務費六個月以上的;

  (三)在本物業管理區域內違法進行裝修、改建、搭建或者改變房屋用途的;

  (四)在本物業管理區域內違法占用或者故意損壞共用部位、共用設施設備的;

  (五)損害業主共同利益的其他行為的。

  第二十一條  分期開發的物業符合本條例第十條規定的,可以在分期開發期間成立業主大會,選舉產生業主委員會;在業主大會議事規則中應當根據未交付物業面積占比,為尚未交付物業的業主預留業主委員會組成人員名額;并制定尚未交付物業的業主增補業主委員會組成人員的辦法。

  第二十二條  業主委員會會議應當于召開七日前,在物業管理區域內顯著位置和信息化系統公告會議的內容和議程,聽取業主的意見和建議;同時,應當告知并聽取居民委員會、村民委員會的建議。

  業主委員會會議應當書面記錄會議情況,經出席會議的業主委員會組成人員簽字后存檔;業主委員會會議依法作出的決定,應當于決定作出之日起三日內書面告知居民委員會、村民委員會,并在物業管理區域內顯著位置和信息化系統公告,公告期不少于十日。

  業主委員會每年向業主大會報告當年工作情況,并在物業管理區域顯著位置和信息化系統公告十五日以上;工作情況應當報送居民委員會、村民委員會。

  第二十三條  業主委員會組成人員不得有《廣東省物業管理條例》規定的業主委員會組成人員的禁止性行為外,還不得有下列行為:

  (一)不履行或者不正確履行職責;

  (二)欠繳住宅專項維修資金;

  (三)任期內違反約定連續欠繳物業服務費三個月以上或者累計欠繳物業服務費六個月以上;

  (四)損害業主共同利益;

  (五)在本物業管理區域內違法進行裝修、改建、搭建或者改變房屋用途;

  (六)在本物業管理區域內違法占用或者損壞共用部位、共用設施設備;

  (七)本人及其近親屬在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其下屬單位任職。

  業主委員會組成人員有上述情形之一的,經業主委員會會議決定中止其職務,并提請業主大會會議決定終止其職務。

  業主委員會組成人員職務被終止的,應當自終止決定做出之日起三日內將其保管的屬于業主大會、業主委員會所有的資料、印章等物品交回業主委員會。拒不移交的,業主委員會可以請求居民委員會、村民委員會督促移交。

  第二十四條  業主委員會應當及時將業主委員會組成人員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域的顯著位置和信息化系統公告十日以上,并書面報告區人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會。

  第二十五條  業主委員會任期屆滿三個月前,應當依法確定新一屆業主委員會候選人產生辦法及名單,組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

  業主委員會應當在任期屆滿三日內,將屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業主委員會。不按時移交的,新一屆業主委員會應當申請街道辦事處、鎮人民政府督促其移交;任期屆滿但未成立新一屆業主委員會的,上述資料由居民委員會、村民委員會就地封存,并由物業服務人保管,待新一屆業主委員會成立后,及時移交。

  業主委員會任期屆滿仍未組織召開業主大會會議進行換屆選舉的,經五名以上業主聯名,可以向物業所在地街道辦事處、鎮人民政府提出協助組織換屆選舉要求,街道辦事處、鎮人民政府應當協助組織換屆選舉籌備小組,依法確定新一屆業主委員會候選人產生辦法及名單,組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

  籌備小組成員包括街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委員會代表和業主代表,由居民委員會、村民委員會代表擔任組長。籌備小組工作開展參照業主大會籌備組的有關規定執行。

  第二十六條  召開業主大會的工作經費以及業主委員會的日常工作經費、業主委員會組成人員的履職補貼的籌集、管理和使用由業主大會決定或者在管理規約中約定,由全體業主承擔。

  業主大會可以依法委托社會審計機構對公共收益的使用情況以及業主委員會工作經費、履職補貼進行財務審計。

  業主委員會應當于每季度結束前十五日內,將包括工作經費、履職補貼等具體列支項目和費用的開支情況,在物業管理區域的顯著位置和信息化系統公告三十日以上,接受業主監督。

  第二十七條  物業管理區域內未成立業主大會或者未能選舉產生業主委員會的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導、協助全體業主依法共同決定物業管理事項。


第三章  物業管理及服務


第一節  前期物業管理


  第二十八條  建設單位應當依法完成前期物業服務人招標工作:

  (一)預售商品房項目,應當在辦理商品房預售許可之前完成;

  (二)現售商品房項目,應當在辦理現售備案前完成;

  (三)非出售的新建物業項目,應當在交付使用前完成。

  分期開發的物業劃定為一個物業管理區域的,應當按照一個物業管理區域統一招標。

  第二十九條  建設單位在預(銷)售物業時,應當在預(銷)售現場顯著位置和信息化系統公告臨時管理規約、前期物業服務合同、規劃條件、規劃總平面圖、物業管理區域范圍等資料。

  根據規劃要求需要配建物業服務用房、配電房、水泵房、垃圾房等公共服務設施的,規劃總平面圖應當特別予以標識。

  新建住宅小區物業服務用房為本物業管理區域提供服務的物業服務人用于員工飯堂、員工宿舍的,應當公告。 

  第三十條  建設單位與物業買受人簽訂商品房買賣合同時,應當同時簽訂前期物業服務合同,并將臨時管理規約送達買受人,不得承諾或者誘導物業買受人實施違法建設或者違法裝修;不得承諾將屬于業主共有的部位、場所和設施由部分或個別業主排他使用。分期開發的同一物業管理區域,建設單位與物業買受人應當簽訂內容一致的前期物業服務合同和臨時管理規約。

  前期物業服務合同內容包括但不限于前期物業管理范圍、服務事項、服務質量、服務標準、服務費用的標準和收取辦法、物業服務用房的管理和使用、雙方的權利義務、共用部位和共用設施設備的管理和使用、服務期限、服務交接、合同解除方式、合同終止情形等。

  建設單位應當依法制定包括公共收益收支管理等內容的臨時管理規約。

  物業買受人認為前期物業服務合同、臨時管理規約的內容違法,或者侵害其合法權益的,可以向區人民政府房地產行政主管部門投訴。

  第三十一條  前期物業服務合同期限屆滿,全體業主未能依法作出選聘或者解聘決定的,原物業服務人按照原服務內容和收費標準繼續提供服務的,前期物業服務合同延續至全體業主作出選聘或者續聘決定為止。

  全體業主依法決定終止前期物業合同的,物業服務人應當在收到解聘決定當日起三個月內向新選聘的物業服務人或業主委員會依法移交有關資料、財物。


第二節  物業管理服務


  第三十二條  業主大會可以選聘物業服務人為本物業管理區域提供物業服務;也可以由全體業主自行管理本物業管理區域,共同履行業主大會、業主委員會的職責。

  業主大會可以通過招標等方式選聘物業服務人,鼓勵業主大會通過政府公共資源招標平臺選聘物業服務人。選聘物業服務人前,業主委員會應當將物業服務選聘方案和物業服務合同草案的內容在物業管理區域的顯著位置和信息化系統公示十五日以上,并征集業主意見,意見征集情況應當向業主大會通報。

  簽訂物業服務合同前,業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同等資料在物業管理區域的顯著位置和信息化系統公示五日以上。

  第三十三條  業主大會或者業主委員會應當與物業服務人依法簽訂并備案物業服務合同,也可以對公共收益的使用管理,物業服務人使用機動車停車位等公共設施的要求等進行約定。

  第三十四條  物業服務人應當按照法律法規的規定和物業服務合同的約定,做好物業管理區域內的公共秩序維護、安全管理等工作,采取必要的安全保障措施防止從建筑物中拋擲或者墜落物品,執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極協助有關部門開展工作。

  第三十五條  物業服務人在物業服務活動中,不得有下列行為:

  (一)將一個物業管理區域內的全部物業管理業務整體轉讓;

  (二)挪用或者擅自使用住宅專項維修資金;

  (三)擅自改變物業服務用房用途;

  (四)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的共有部位和共用設施設備用途;

  (五)不按規定將依法收取的公共電信設施占用場地使用費,以及利用公共場地、共用部位、共用設施設備開展經營性活動的收益等列入公共收益;

  (六)將應當由物業服務人或者他人承擔的用水、用電、用氣等費用列入業主公攤費用;

  (七)以簽訂虛假合同的方式出租物業共用部位、共用設施設備;

  (八)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益;

  (九)擅自利用公共場地、共用部位、共用設施設備進行經營;超出物業服務合同約定占用業主共有停車位。

  (十)物業服務合同終止時,不按規定辦理查驗設施設備、移交資料財物、退出物業管理區域;

  (十一)與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通,以不正當手段謀取中標;

  (十二)指定業主購買特定商品或者服務,指定裝修物料搬運隊伍;

  (十三)發現業主實施違法建設或者違反管理規約的行為,不制止、不報告;

  (十四)限制通訊、有線電視等單位實施網絡接入或者改造;

  (十五)無正當理由拒絕供水、供電、供氣等公共經營企業員工開展安全檢查、搶修、維修等活動;

  (十六)其他損害業主權益,影響住宅小區環境等行為。

  第三十六條  物業服務合同的締結、終止、解除、續訂等依照法律法規的規定執行。合同的變動情況應當依法向街道辦事處或者鎮人民政府備案。

  物業服務合同糾紛可以通過協商、訴訟或者仲裁等方式解決。爭議處理期間,物業服務人不得停止提供物業服務、不得降低物業服務標準,業主不得停止繳納物業服務費用。

  第三十七條  物業服務合同屆滿前三個月,業主委員會組織召開業主大會決定選聘或者續聘物業服務人的,選聘或者續聘的決定應當自作出決定之日起十日內書面告知物業服務人。

  物業服務人接受選聘、續聘決定的,應當在收到書面告知十五日內簽訂物業服務合同。物業服務人不接受選聘、續聘決定的,應當在收到書面告知十五日內以書面形式告知。

  第三十八條  不再續聘的物業服務人應當在物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域,不得強行提供物業服務,不得向業主收取物業服務費用,不得以業主欠交物業服務費用、對業主大會決定有異議等理由拒絕辦理交接。

  不再續聘的物業服務人在物業服務期間出資或者墊資配置的用于服務全體業主的固定設施設備,可以與業主委員會協商處理,也可以依法提起訴訟或者申請仲裁,不得強行拆除有關設施設備。

  第三十九條  物業服務人被解聘、不再續聘或者退出物業管理區域的,業主委員會應當及時告知居民委員會、村民委員會、街道辦事處、鎮人民政府以及所在區人民政府房地產行政主管部門,可以委托居民委員會、村民委員會或者其他專業服務單位提供衛生保潔、垃圾清運、秩序維護等基本物業服務,也可以委托其他物業服務人提供臨時物業服務,簽訂不超過一年的臨時物業服務合同;并在一年內依法召開業主大會,選聘物業服務人。

  未選舉產生業主委員會的,居民委員會、村民委員會應當協助全體業主做好前款工作。



第四章  物業的使用和維護


第一節  一般規定


  第四十條  物業管理區域內不得有法律法規規定的禁止性行為外,還不得有下列行為:

  (一)擅自擺攤設點,無序停放車輛,堵塞車輛出入口;

  (二)違規私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車和電動三輪車等充電;

  (三)占用、堵塞、封閉公共疏散通道、安全出口、消防車通道或公共場地,在公共疏散通道、安全出口、消防車通道或公共場地上設置障礙、損壞、挪用或者停用消防設施和器材;

  (四)違法飼養動物;

  (五)法律法規和管理規約禁止的其他行為。

  物業管理區域內發生上述行為時,業主大會或者業主委員會有權依照法律法規以及管理規約的規定,要求停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失;物業服務人應當及時予以勸阻、制止,并報告有關行政主管部門,有關行政主管部門應當依法處理,并反饋處理結果。

  第四十一條  業主對物業進行裝修的,應當依法進行申報登記。物業服務人應當將裝修的禁止性行為告知業主,并告知如下事項:

  (一)裝修搬運指引、管理部門投訴電話;

  (二)沙石、水泥等必須做好包裝,嚴格遵守電梯限重、限高等有關規定;

  (三)搬運過程中,必須遵守物業管理的有關規定,做好保潔工作;

  (四)裝修產生垃圾的清理規定;

  (五)物業服務人提供有償服務的項目和價格;

  (六)現場檢查的有關要求。

  業主在搬運家具或其他物品時,應當遵守前款的有關規定,造成公共部位或者公共設施損壞的,應當依法恢復原狀或者承擔賠償責任。

  第四十二條  共用物業設施設備的維修、更新、改造和養護,除依法或者根據物業服務合同應當由建設單位或者物業服務人承擔外,其費用按照下列規定劃分:

  (一)物業管理區域內共用設施設備由全體業主按照擁有的物業專有部分面積占比共同承擔;

  (二)單幢房屋共用設施設備由該幢房屋的業主按照擁有的專有部分房屋面積占比共同承擔;

  (三)屬于人為損壞的,由損壞者負責恢復原狀,造成損失的依法承擔賠償責任。

  第四十三條  物業管理區域內,供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位應當服務到最終用戶,并向最終用戶收費;尚未服務到最終用戶的,區人民政府房地產行政主管部門應當結合本地實際,組織有關專業經營單位有計劃推進服務到最終用戶。

  專業經營設施設備包括變(配)電、供水、燃氣調壓等設施設備及相關管線。

  第四十四條  新建住宅小區物業管理區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營設施設備及相關管線,由建設單位按照國家技術標準和專業技術規范統一設計安裝施工,并在竣工驗收后移交相關專業經營單位維護管理。

  第四十五條  已建住宅小區物業管理區域內的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業經營設施設備及相關管線,應當按照下列規定組織有關專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范進行驗收,驗收合格的,移交專業經營單位維護管理:

  (一)已成立業主委員會的,由業主委員會組織驗收;

  (二)未成立業主委員會,已聘請物業服務人的,由物業服務人組織驗收;

  (三)未成立業主委員會,也未聘請物業服務人的,由住宅小區所在地居民委員會或者村民委員會組織驗收。

  驗收不合格的,由專業經營單位按照國家技術標準和專業技術規范提出整改方案,經整改合格后移交。專業經營設施設備及相關管線在工程質量保修期內的,整改費用由建設單位承擔,超出保修期的由全體業主共同承擔。

  已建成住宅小區物業管理區域內的專業經營設施設備及相關管線未移交給專業經營單位的,區人民政府房地產行政主管部門可以根據實際需求制定規劃,分期組織移交。

  第四十六條  移交給專業經營單位維護管理的專業經營設施設備及相關管線的維修、養護、更換和管理等費用,由專業經營單位依法承擔,不得從物業服務費和住宅專項維修資金中列支。尚在工程質量保修期內的專業經營設施設備及相關管線的維修、更換,其費用由建設單位承擔。

  

第二節  住宅維修管理


  第四十七條  建設單位應當按照國家規定或者約定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。建設單位委托物業服務人維修的,應當與物業服務人簽訂委托協議。

  鼓勵建設單位購買住宅工程質量潛在缺陷保險。

  第四十八條  物業管理區域內,有業主委員會的,由業主委員會依法組織全體業主制定緊急維修或日常保養方案;由全體業主共同管理的,由全體業主協商制定緊急維修和日常保養方案。

  緊急維修或日常保養方案無法達成一致的,由居民委員會或者村民委員會組織協調。

  第四十九條  業主應當按照國家規定交存住宅專項維修資金。

  建設單位已辦理權屬初始登記的自留或者自用物業,應當依法交存住宅專項維修資金。

  物業管理區域內的住宅物業自預售之日起兩年內未能出售的,建設單位應當將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。建設單位可以憑已交存的首期住宅專項維修資金憑證,向物業買受人收回其代交的住宅專項維修資金。

  第五十條  業主委員會應當每半年將住宅專項維修資金的使用情況,在物業管理區域內的顯著位置和信息化系統公告三十日以上。

  使用較大數額住宅專項維修資金的維護工程應當公開招標,具體辦法由市人民政府房地產行政主管部門制定。

  第五十一條  物業管理區域內發生下列危及房屋使用安全和人身財產安全的緊急情況的,可以依法使用住宅專項維修資金進行應急維修:

  (一)樓體天面、外墻防水損壞造成滲漏的;

  (二)電梯、消防、安防、雷電防護裝置等共用設施設備存在嚴重安全隱患的;

  (三)樓體外墻墻面有脫落危險的;

  (四)專用排水設施出現坍塌、堵塞、爆裂等情況的;

  (五)嚴重影響房屋使用安全和人身財產安全的其他情形。

  物業服務人或者有關業主依法提出住宅專項維修資金列支申請的,住宅專項維修資金管理機構應當在收到申請后三個工作日內依法進行審核,可以征求有關職能部門或者鑒定機構意見;審核同意的,向住宅專項維修資金專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知,專戶管理銀行應當在收到通知當日將住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

  發生前款情況后,未按照規定進行應急維修的,市、區人民政府房地產行政主管部門可以組織代修,維修費用依法從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支。

  應急維修完成前,物業服務人、業主委員會應當采取安全防范措施,并暫停使用或者在保證安全條件下有限度使用相關設施設備。

  第五十二條  采取應急維修的,應急維修工程竣工驗收后,應當將住宅專項維修資金使用情況以及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置和信息化系統公示,公示期不少于十五日。

  任何單位、組織和個人不得在應急維修過程中騙取、套取住宅專項維修資金。


第三節 公共收益管理


  第五十三條  物業管理區域內依法屬于業主的公共收益包括:

  (一)依法利用屬于業主共有的停車場、公共場地、綠地、道路等共用部位經營所得的收益;

  (二)屬于業主共有的游泳池、籃球場、會所等共用設施經營所得的收益;

  (三)利用業主共有的停車場出入設施、電梯間、樓道及戶外區域設置廣告獲得的收益;

  (四)因公共設施、設備被侵占、損害所得的補償、賠償費用;

  (五)物業管理區域內公共電信設施占用場地使用費等;

  (六)公共收益的孳息;

  (七)其他依法屬于全體業主的收益。

  前款規定利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當按照管理規約的規定,依法簽訂合同并辦理相關手續。

  第五十四條  公共收益主要用于補充住宅專項維修資金,也可以按照全體業主的決定使用。

  第五十五條  公共收益應當繳存入以業主大會或者業主委員會名義開立的銀行賬戶,業主委員會可以自行管理,也可以委托會計師事務所對公共收益進行財務管理。

  未成立業主委員會的住宅小區的公共收益,可由物業服務人暫行管理。業主委員會成立后,物業服務人應當將經審計的公共收益會計資料及款項移交業主委員會。

  公共收益未經全體業主依法表決同意不得使用;任何單位、組織和個人不得擅自挪用、侵占公共收益。

  第五十六條  業主委員會、物業服務人應當建立規范的公共收益財務管理制度,將公共收益建賬并及時入賬,指定專人妥善保管公共收益的會計憑證、會計賬簿、財務會計報告等會計資料。

  需要使用公共收益的,業主委員會、物業服務人應當在物業管理區域的顯著位置和信息化系統公示公共收益使用計劃書,明確使用項目、費用預算、使用理由等,聽取業主和居民委員會、村民委員會意見。

  業主委員會、物業服務人應當于每季度結束之日起十五日內,在物業管理區域的顯著位置和信息化系統將公共收益賬戶的收支情況連同開支的發票等會計資料公告十日以上。

  任何單位、組織和個人不得偽造、變造、隱匿、故意銷毀公共收益的會計資料。

  第五十七條  物業管理區域內委托物業服務人對共有部分、共有設施進行經營或者管理的,物業服務人可以依據物業服務合同或者管理規約的約定收取管理費用。


第四節  物業服務收費管理


  第五十八條  本市普通住宅前期物業服務收費標準實行政府指導價管理,市人民政府價格主管部門會同市人民政府房地產行政主管部門綜合物價指數和社會承受力等因素適時調整。

  業主自行管理的管理人或者采取酬金制的物業服務人,應當在每年年初,將上一年度物業服務收費和支出情況在物業管理區域的顯著位置和信息化系統進行公示。公示內容應當包括業主交納物業服務費用總額,安全保衛、綠化保潔、日常維修等費用支出情況。

  市人民政府房地產行政主管部門制定本市住宅小區物業服務標準,并對物業服務人應當公示的內容進行監督。

  第五十九條  物業管理區域內供電、供水、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位應當服務到最終用戶,并向其收取有關費用。最終用戶按照如下標準確定:

  (一)專有部分以單個業主作為最終用戶;

  (二)部分業主共有部分以該共有部分的業主作為最終用戶;

  (三)全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。

  供電、供水、供氣、通訊、有線電視等專業經營單位不得向物業服務人收取押金等費用。

  第六十條  需要對物業服務收費標準進行調整的,物業服務人應當提交調價方案,調價方案包括如下材料:

  (一)調價理由和具體調價方案,包括調價后的收費標準等;

  (二)調價后具體物業服務方案,包括服務內容、服務標準等;

  (三)業主滿意度測評報告。

  業主委員會組織全體業主對調價方案進行表決;沒有成立業主委員會的,由居民委員會、村民委員會依法組織全體業主對調價方案進行表決。

  表決結果應當在物業管理區域內顯著位置和信息化系統公告十日以上。


第五章  法律責任


  第六十一條  本條例規定的行政處罰,實施相對集中城市管理行政執法的,依法由城市管理執法主管部門實施;其他的依法由有關部門實施。

  違反本條例規定的有關行為,法律法規已有處罰規定的,從其規定。

  第六十二條  違反本條例規定,市、區人民政府房地產行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府以及其他有關行政管理部門及其工作人員,有下列情形之一的,由有權部門依法責令改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予處分:

  (一)違法實施行政許可或者行政處罰的;

  (二)未依法履行監督管理職責的;

  (三)發現違法行為不及時查處,或者包庇、縱容違法行為的;

  (四)其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的。

  居民委員會、村民委員會中從事管理的人員有違反本條例規定,不依法履職的,由監察機關依法給予政務處分。

  第六十三條  違反本條例第十三條第一款規定,建設單位或者物業服務人隱匿、篡改、偽造有關文件資料或者阻撓業主大會籌備組正常工作的,由市、區人民政府房地產行政主管部門責令改正,并處十萬元以上二十萬元以下罰款。

  第六十四條  違反本條例第十四條第二款規定,單位、組織或者個人泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理服務無關的活動的,由市、區人民政府房地產行政主管部門責令改正,有違法所得的,沒收違法所得,對單位、組織處以一萬元以上五萬元以下罰款;對個人處以五千元以下罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第六十五條  違反本條例第二十九條規定,建設單位未按照要求公告有關資料或者未特別標識有關內容的,由市、區人民政府房地產行政主管部門責令改正,并處五萬元以上十萬元以下罰款。

  第六十六條  物業服務人違反本條例第三十五條有關規定的,由市、區人民政府房地產行政主管部門按照以下規定予以處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

  (一)違反第六項規定的,責令改正,退還費用,并處一萬元以上五萬元以下罰款;

  (二)違反第七項規定的,責令改正,并處五萬元以上十萬元以下罰款;

  (三)違反第十二項規定的,責令限期改正,并處五萬元以上二十萬元以下罰款;

  (四)違反第十三項規定的,責令改正,并處一萬元以上五萬元以下罰款;

  (五)違反第十四項規定的,責令改正,并處三萬元以上五萬元以下罰款。

  第六十七條  違反本條例第三十八條第一款有關規定,不再續聘的物業服務人不退出物業管理區域的,由市、區人民政府房地產主管部門責令限期退出;逾期拒不退出的,按照下列規定予以處罰:

  (一)強行提供物業服務并向業主收取物業服務費用的,責令退還已收取的物業服務費用,限期退出物業管理區域,并處五萬元以上十萬元以下罰款;

  (二)拒絕辦理交接的,責令改正,拒不改正的處五萬元以上十萬元以下罰款。

  第六十八條  違反本條例第五十二條第二款規定,單位、組織或者個人在應急維修過程中騙取、套取住宅專項維修資金的,由市、區人民政府房地產行政主管部門責令改正,處騙取、套取住宅專項維修資金金額五倍以上十倍以下罰款;騙取、套取住宅專項維修資金金額不足兩萬元的,處十萬元以上二十萬元以下罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第六十九條  違反本條例第五十五條第三款規定,單位、組織或者個人擅自挪用、侵占公共收益的,由市、區人民政府房地產行政主管部門責令退還,對單位、組織處二十萬元以上五十萬元以下罰款;對個人處五萬元以上十萬元以下罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第七十條  違反本條例第五十六條第四款規定,單位、組織或者個人偽造、變造、隱匿、故意銷毀公共收益的會計資料,由市、區人民政府相關主管部門依法處理,并在涉事物業管理區域內予以通報;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第七十一條  違反本條例第六十條的規定,物業服務人擅自調整收費的,由市、區人民政府市場監督管理主管部門根據有關法律法規的規定予以處罰。


第六章  附  則


  第七十二條  本條例所稱物業管理區域顯著位置,包括但不限于物業管理區域出入口、樓宇出入口、公告欄、公共建筑物的立面、物業管理區域內道路的兩側、物業服務中心、公共休閑區域等位置。

  第七十三條  本條例自2021年4月1日起施行。

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